第4章深圳首例！居民自籌資金舊改，進展如何？記者實探→

老舊小區更新迎來“春天”？

3月9日，住房和城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，將下功夫實施一批惠民生、促發展、防風險的更新項目，其中提出，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造範圍，因地製宜實施改造，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

在業內人士看來，老舊小區的城市更新可謂迎來“春天”，特別是鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅，也有望進一步推動城市老舊小區的改造進程。

實探深圳首例老舊小區自籌資金舊改項目

近幾年來，各地在城市更新方麵進行了諸多探索，居民自主更新改造老舊住宅的方式也已經出現不少成功的例子。

而在深圳，一份《關於擬推行紅崗花園自籌資金拆除重建改造試點工作的通告》（下文簡稱《通告》）早在去年就已經在市場上流傳，該項目也成為深圳首例老舊住宅小區業主自籌資金原拆原建。

3月10日，證券時報記者再次前往位於深圳羅湖區清水河街道的紅崗花園，發現小區內張貼了許多關於舊改的標語，同時還有許多棟樓的牆體張貼了“喜報”，內容關於自籌資金舊改意願征集的同意率，多數樓棟的意願征集同意率都超過80%。

記者采訪得知，紅崗花園的大多數房屋樓齡都已超過30年，而且以小戶型為主，基礎設施也較為落後，該小區早在2019年就傳出棚改的消息，但後續進展十分緩慢。不過，在棚改預期和彼時深圳樓市表現火爆的背景下，紅崗花園的房價在最高峰時超過每平方米6萬元。現在，小區二手房價格普遍在每平方米3萬元至3.8萬元之間。

“自去年開始提出自籌資金原拆原建後，相關部門和小區業主就自發開始進行籌備，特別是意願征集。”有小區居民對記者表示，“雖然舊改開始推進，但依舊麵臨重重困難，例如一些公司房簽約未完成，部分業主出租改為商鋪等，而且相關改造政策仍未明確，資金來源、戶型設計等難題也有待解決。”

記者采訪了多位小區居民，他們表示一直關注著小區的舊改進度，希望相關政策能盡快落實。

全國範圍內已有成功案例

一般來說，老舊小區通常是指城市建成區範圍內建成使用20年以上，或環境質量差、配套設施不足、建築功能不完善、結構安全存在隱患、能耗水耗過高、建築設備老舊破損的居民聚集居住地。住房城鄉建設部曾披露，全國2000年底以前建成的老舊小區大約有22萬個，涉及居民近3900萬戶。

去年，浙江省住房和城鄉建設廳、省發展和改革委員會、省自然資源廳聯合印發《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，其中一大亮點是自願、自主，住宅小區可成立業主自主更新委員會或授權業主委員會，在廣泛征求業主意見基礎上自願提交更新申請，這也是全國首個推進城鎮老舊小區自主更新的指導意見。

2025年1月11日，廣東省首例業主“自主更新、自籌資金、原拆原建”危舊房改造項目廣州市花都區集群街2號正式驗收交房交證；今年2月，浙江省首個采用自主更新模式進行重建的危舊房小區浙工新村正式交房，項目成功實施也標誌著老舊小區自主更新的模式探索取得階段性成果。

有分析人士表示，上述老舊小區的更新改造探索了一條新的路徑，也啟發了國內其他城市探索這種自籌資金的城市更新模式。“居民主體、政府統籌”的形式既能避免開發商因為資金而引發的問題，也能大大降低政府的兜底風險，同時能更好地滿足居民的更新訴求。中指研究院認為，傳統的老舊小區更新改造模式存在政府財政壓力大、居民參與度低等問題；探索老舊小區自主更新模式既能充分調動居民的積極性，又能精準滿足居民的實際需求。

深圳的實踐

廣東合一城市更新研究院提供的資料顯示，近期深圳老舊住宅小區拆除重建類改造模式主要包括舊住宅區城市更新改造項目新試點（前期服務商+市場主體+實施主體）、土地整備房屋征收、獨棟危房捆綁周邊城市更新、業主自籌資金原拆原建等。

其中，早在2023年9月，深圳市規劃和自然資源局就發布《關於加強舊住宅區拆除重建類城市更新工作的實施意見（征求意見稿）》，明確未來舊住宅改造擬采取前期服務商+市場主體+實施主體的城市更新模式，即綜合市場化城市更新和政府主導棚改模式的優勢，在確保政府主導和回遷安置的前提下，更多引入市場運作的機製。有分析人士表示，深圳的實踐，或將為超大城市可持續發展提供重要啟示。

“下階段城市更新實施過程中的綜合性、係統性特征進一步增強，將持續推進多種空間更新，特別是此前已開展較為成熟，也是城市更新行動重要組成部分的三區一村（老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村改造），同時將更加注重兼顧多重更新效益，堅持長期主義。”中指研究院研究總監吳建欽說。

責編：萬健禕